Zasiedzenie nieruchomości – kiedy jest możliwe?

​

W jaki sposób możesz zostać właścicielem nieruchomości?

Dokonanie zakupu, otrzymanie darowizny, czy przyznanie spadku nie są jedynymi formami, poprzez które można zostać właścicielem nieruchomości. Prawo własności do nieruchomości można nabyć również m.in. poprzez zasiedzenie.

Zasiedzenie nieruchomości związane jest ściśle z upływem czasu, w trakcie którego posiadacz nieruchomości (niebędący jej właścicielem) daną nieruchomością dysponuje (włada). Zasiedzenie jest sposobem nabycia własności rzeczy, który został uregulowany prawnie. Przepisy dotyczące zasiedzenia nieruchomości reguluje artykuł 172 ust. 1 Kodeksu Cywilnego. Warunkiem zasiedzenia jest nieprzerwane posiadanie nieruchomości przez ustalony okres czasu. Wyróżnia się dwie możliwości zasiedzenia: w dobrej lub złej wierze.

Osoba posiadająca nieruchomość w dobrej wierze jest przekonana o tym, iż przysługuje jej prawo do danej nieruchomości. W przypadku posiadania nieruchomości w złej wierze istnieją przesłanki do tego, aby stwierdzić iż posiadacz zdaje sobie sprawę z faktu, że prawo do danej nieruchomości mu nie przysługuje. Aby zostać właścicielem nieruchomości poprzez zasiedzenie, należy być jej posiadaczem samoistnym w dobrej wierze, przez okres 20 lat.

W sytuacji, gdy posiadacz samoistny posiada nieruchomość w złej wierze, może stać się jej właścicielem dopiero po upłynięciu kolejnych 10 lat (łącznie 30 lat). Co istotne, jeżeli posiadacz samoistny władający nią w dobrej wierze zorientuje się trakcie biegu zasiedzenia, że nie przysługuje mu do niej prawo, może stać się jej właścicielem także po upływie 20 lat. Na czym polega posiadanie samoistne? Definicja posiadacza samoistnego jest opisana przez art. 336 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z przepisami posiadaczem samoistnym jest osoba, która włada daną rzeczą podobnie jak właściciel.

Z reguły posiadanie danej rzeczy, w tym nieruchomości związane jest z posiadaniem do niej właściwego prawa. Zdarzają się jednak przypadki, w których posiadacz nieruchomości włada nią bez prawnej legitymacji. W przypadku posiadania samoistnego istotna jest wyłącznie wola władania daną nieruchomością, bez konieczności wykazywania ewentualnej podstawy prawnej do takiego zachowania. Tym samym posiadacz samoistny pobiera zarówno pożytki z tytułu władania daną nieruchomością, jak również reguluje związane z nią zobowiązania. Ważną kwestią jest rozróżnianie posiadania samoistnego od posiadania zależnego. W tym drugim przypadku posiadacz nie włada nieruchomością podobnie jak właściciel, lecz jak podmiot któremu przysługuje do nieruchomości pewne prawo np. umowa dzierżawy.

Z punktu widzenia zasiedzenia nieruchomości ważne jest również do kogo dana nieruchomość wcześniej należała. Inaczej rozpatrywane jest bowiem zasiedzenie nieruchomości należących do skarbu państwa, w odróżnieniu do nieruchomości prywatnych. W ciągu ostatnich kilkudziesięciu lat zmieniało się prawo dotyczące zasiedzenia, a wraz z nim wymagany okres do zasiedzenia w dobrej wierze lub złej wierze. Przed 1965 rokiem okresy, które powinny upłynąć do momentu stwierdzenia zasiedzenia były takie jak obecnie. W latach 1965 – 1990 r. okres wymagany do zasiedzenia w dobrej i złej wierze skrócono kolejno do 10 i 20 lat.

Sprawdź ofertę mieszkań w Warszawie

Jeżeli ktoś nie zdołał nabyć prawa do nieruchomości w drodze zasiedzenia do 1990 r. zaczynał obowiązywać go obecny wydłużony okres 20 i 30 lat. Jeżeli bieg zasiedzenia skończył się przed 1990 r. wówczas okres zasiedzenia obliczany jest na podstawie krótszych okresów. Zgodnie z obecnymi przepisami bieg zasiedzenia nieruchomości państwowych może być liczony po 30 września 1990 r., zgodnie z art. 120 Kodeksu cywilnego.

Okres posiadania nieruchomości przed nowelizacją Kodeksu cywilnego np. w złej wierze może być doliczony, lecz nie może on być dłuższy niż połowa obecnie obowiązującego okresu dla dobrej lub złej wiary, co oznacza, że w tym przypadku do okresu zasiedzenia można doliczyć tylko maksymalnie dodatkowe 15 lat władania nieruchomością przed październikiem 1990 r. Aby stać się właścicielem nieruchomości w drodze zasiedzenia nie jest do tego konieczne orzeczenie sądu. Aby wykazać faktyczny stan zasiedzenia potrzebne jest jednak potwierdzenie, które można otrzymać wyłącznie w postaci orzeczenia sądowego.

 Gethome.pl – portal nieruchomości na sprzedaż i wynajem

Artykuł partnera